Bán nhà đất phải đóng những loại thuế phí gì?

Bên bán chịu: (1) Thuế TNCN 2% giá chuyển nhượng (hoặc 20% lợi nhuận nếu chứng minh được giá mua); (2) Phí môi giới 1–2% (nếu có). Bên mua chịu: (1) Lệ phí trước bạ 0,5% giá trị; (2) Phí công chứng theo biểu phí; (3) Phí đăng ký sang tên 150.000đ.

Có trường hợp nào được miễn thuế TNCN khi bán nhà không?

Được miễn thuế TNCN nếu: (1) Chuyển nhượng nhà đất duy nhất tại Việt Nam (chỉ có 1 nhà/đất ở, đã sở hữu đủ thời gian tối thiểu theo quy định); (2) Chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ con, anh chị em ruột; (3) Thừa kế, tặng cho theo Điều 4 Luật Thuế TNCN. Cần làm thủ tục xin miễn thuế tại cơ quan thuế.

Nên chọn nộp thuế 2% hay 20% lợi nhuận?

So sánh: Nếu lãi <10% giá bán → nên chọn 2% (ít hơn). Nếu lãi >10% giá bán → 20% lợi nhuận = 20% × (giá bán - giá mua) có thể nhỏ hơn 2% giá bán. Ví dụ: Bán 2 tỷ, mua 1,8 tỷ → lãi 200tr. 2% × 2tỷ = 40tr. 20% × 200tr = 40tr. Bằng nhau. Nếu mua 1 tỷ, lãi 1 tỷ → 20% × 1tỷ = 200tr < 2% × 2tỷ = 40tr → không đúng, phải chọn 2% vì không chứng minh được.

Tính Thuế Bán Nhà Đất 2026

Tính đầy đủ thuế TNCN, phí trước bạ, công chứng và môi giới khi mua bán nhà đất. Cập nhật quy định 2026.

Giá bán (VNĐ)

Phương pháp tính thuế TNCN

Chi phí bên bán (người bán chịu)

Thuế TNCN (2% giá bán)60.000.000 đ

Phí môi giới ước tính (1%)30.000.000 đ

Tổng bên bán90.000.000 đ

Chi phí bên mua (người mua chịu)

Lệ phí trước bạ (0,5% giá bán)15.000.000 đ

Phí công chứng1.500.000 đ

Tổng bên mua16.500.000 đ

Tổng chi phí 2 bên106.500.000 đ

Căn cứ pháp lý

• Thuế TNCN: Luật Thuế TNCN, Thông tư 111/2013/TT-BTC, Thông tư 92/2015/TT-BTC

• Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5% (Nghị định 10/2022/NĐ-CP)

• Phí công chứng: Thông tư 257/2016/TT-BTC

• Giá tính thuế = giá ghi trên hợp đồng hoặc bảng giá đất UBND (lấy giá cao hơn)

Toàn bộ chi phí khi mua bán nhà đất

Chi phí	Mức	Ai chịu
Thuế TNCN	2% giá bán (hoặc 20% lợi nhuận)	Bên bán
Phí môi giới	0,5–2% giá bán (thỏa thuận)	Thường bên bán
Lệ phí trước bạ	0,5% giá trị hợp đồng	Bên mua
Phí công chứng	0,02–0,1% (theo biểu phí)	Thường bên mua
Phí đăng ký sang tên	150.000đ cố định	Bên mua
Phí thẩm định hồ sơ	0,15% (tùy địa phương)	Bên mua

Câu hỏi thường gặp

Đất thổ cư và đất nông nghiệp tính thuế khác nhau không?▼

Không — thuế TNCN khi chuyển nhượng đều là 2% giá bán (hoặc 20% lợi nhuận). Tuy nhiên đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng cần đóng thêm tiền sử dụng đất. Lệ phí trước bạ đất nông nghiệp cũng là 0,5% như đất thổ cư.

Bán nhà lỗ có phải đóng thuế không?▼

Nếu bán lỗ (giá bán thấp hơn giá mua + chi phí) và có đủ chứng từ chứng minh → chọn phương pháp 20% lợi nhuận sẽ không có thuế vì không có lợi nhuận. Tuy nhiên nếu không chứng minh được giá mua, vẫn phải nộp 2% giá bán. Đây là lý do cần giữ hợp đồng mua bán gốc.

Phí công chứng nhà đất

Tính chi tiết phí công chứng HĐ mua bán

Tính ngay

Trước bạ nhà đất

Lệ phí trước bạ 0,5% bên mua chịu

Tính ngay

Thuế chuyển nhượng đất ai nộp?

Bảng phân chia nghĩa vụ nộp thuế phí

Xem ngay

Sang tên sổ đỏ 2026

Tổng hợp thuế, phí trước bạ & công chứng

Xem hub

Dang tai trang...

Toàn bộ chi phí khi mua bán nhà đất

Chi phí	Mức	Ai chịu
Thuế TNCN	2% giá bán (hoặc 20% lợi nhuận)	Bên bán
Phí môi giới	0,5–2% giá bán (thỏa thuận)	Thường bên bán
Lệ phí trước bạ	0,5% giá trị hợp đồng	Bên mua
Phí công chứng	0,02–0,1% (theo biểu phí)	Thường bên mua
Phí đăng ký sang tên	150.000đ cố định	Bên mua
Phí thẩm định hồ sơ	0,15% (tùy địa phương)	Bên mua

Câu hỏi thường gặp

Đất thổ cư và đất nông nghiệp tính thuế khác nhau không?▼

Bán nhà lỗ có phải đóng thuế không?▼