Tính Lệ Phí Trước Bạ Nhà Đất 2026

Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

Là số tiền hai bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng đã công chứng. Nếu con số này cao hơn hoặc bằng bảng giá đất nhà nước, cơ quan thuế lấy luôn làm căn cứ tính 0,5%.

Ví dụ: Hợp đồng ghi 4,5 tỷ, bảng giá nhà nước khu vực đó 3,2 tỷ → tính trước bạ trên 4,5 tỷ = 22,5 triệu.

Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

Mỗi tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất theo từng tuyến đường và vị trí thửa đất. Khi giá hợp đồng thấp hơn bảng giá này, cơ quan thuế ấn định theo bảng giá chứ không chấp nhận giá hợp đồng.

Ví dụ: Hợp đồng ghi 1,5 tỷ nhưng bảng giá nhà nước 2,1 tỷ → tính trước bạ trên 2,1 tỷ = 10,5 triệu.

Diện tích nhân đơn giá đất theo vị trí

Cách xác định phổ biến với đất nền và đất nông nghiệp: lấy diện tích ghi trên sổ nhân với đơn giá mỗi mét vuông tại vị trí tương ứng trong bảng giá đất, cộng thêm giá trị công trình trên đất nếu có.

Ví dụ: Thửa 100m², đơn giá vị trí 1 là 15 triệu/m² → giá tính là 1,5 tỷ, trước bạ 7,5 triệu.

Giá trị nhà và công trình gắn liền với đất

Lệ phí trước bạ tính trên toàn bộ bất động sản, gồm cả phần xây dựng. Giá trị nhà xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng do UBND tỉnh công bố, có trừ tỷ lệ khấu hao theo số năm sử dụng.

Ví dụ: Nhà cấp 4 đã dùng 15 năm được áp tỷ lệ chất lượng còn lại thấp, nên phần giá trị nhà cộng vào không đáng kể.

Chung cư và căn hộ dự án

Giá tính trước bạ thường lấy theo giá ghi trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, đã bao gồm thuế giá trị gia tăng. Với căn hộ mua lại từ người khác, vẫn so sánh với bảng giá nhà nước tương ứng. Lưu ý phần diện tích sở hữu chung không tính riêng.

Đất nền và đất dự án phân lô

Nếu chưa có sổ riêng từng lô, việc nộp trước bạ chỉ thực hiện được khi dự án hoàn tất pháp lý và tách thửa. Mua theo hợp đồng góp vốn hay đặt cọc chưa phát sinh nghĩa vụ trước bạ, đồng nghĩa quyền sở hữu chưa được xác lập.

Nhà đất mua bán bằng vi bằng, giấy tay

Không công chứng được thì không kê khai được lệ phí trước bạ và không sang tên được. Vi bằng do thừa phát lại lập chỉ ghi nhận sự kiện giao nhận tiền, không thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Đây là rủi ro pháp lý lớn nhất khi mua nhà giá rẻ.

Đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm

Vẫn áp mức 0,5% nhưng đơn giá theo bảng giá đất nông nghiệp nên số tiền thường rất nhỏ. Nếu chuyển mục đích sang đất ở thì phát sinh thêm tiền sử dụng đất, khoản này lớn hơn lệ phí trước bạ rất nhiều lần.

Nhà đất đang thế chấp ngân hàng

Phải giải chấp và xóa đăng ký thế chấp trước khi công chứng chuyển nhượng. Thực tế thường xử lý bằng cách bên mua trả nợ thay để lấy sổ ra, sau đó mới ký hợp đồng và kê khai trước bạ. Cần thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản để tránh tranh chấp.