Tính kế hoạch mua nhà

Ngân hàng Việt Nam thường cho vay tối đa 70–80% giá trị nhà, nghĩa là bạn cần vốn tự có ít nhất 20–30%. Nhưng đó chưa phải toàn bộ số tiền phải chuẩn bị.

Ngoài tiền cọc, còn hàng loạt chi phí phát sinh khi sang tên: lệ phí trước bạ 0,5% giá trị nhà đất, phí công chứng hợp đồng, phí thẩm định tài sản, bảo hiểm khoản vay, phí đăng ký thế chấp, chưa kể chi phí sửa chữa và nội thất. Tổng các khoản này thường chiếm thêm 3–5% giá trị căn nhà.

Với căn nhà 3 tỷ, vốn tự có thực tế cần chuẩn bị là 900 triệu tiền cọc (30%) cộng khoảng 100–150 triệu chi phí, tức hơn 1 tỷ đồng. Nhiều người chỉ tính phần cọc rồi lâm vào thế bí ngay khi ký hợp đồng.

Bảng dưới tính theo phương pháp dư nợ giảm dần với lãi suất 10%/năm — mức trung bình sau khi hết ưu đãi của các ngân hàng thương mại.

Lưu ý kéo dài thời hạn giảm áp lực hàng tháng khá ít nhưng làm tổng lãi tăng rất mạnh. Vay 2 tỷ trong 15 năm trả 21,5 triệu/tháng, kéo lên 25 năm chỉ giảm còn 18,2 triệu — nhẹ đi 3,3 triệu mỗi tháng nhưng bạn phải trả thêm 10 năm tiền lãi.

Quy tắc an toàn: khoản trả góp nhà không vượt quá 35% thu nhập, và tổng mọi khoản nợ không vượt quá 50%. Mua căn 3 tỷ với 30% cọc nghĩa là vay 2,1 tỷ, trả khoảng 20,3 triệu/tháng trong 20 năm — cần thu nhập tối thiểu khoảng 58 triệu/tháng mới thoải mái.

Hầu hết gói vay mua nhà quảng cáo lãi suất hấp dẫn 6–8% nhưng chỉ áp dụng cho 6–24 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi chuyển sang thả nổi theo công thức lãi suất cơ sở cộng biên độ 3–4%, thường rơi vào khoảng 10–13%.

Đây là nguyên nhân phổ biến nhất khiến người vay đuối sức. Khoản trả góp 15 triệu/tháng trong năm đầu có thể nhảy lên 20 triệu từ năm thứ ba, trong khi thu nhập chưa kịp tăng tương ứng.

Cách phòng ngừa: luôn tính khả năng trả nợ dựa trên lãi suất thả nổi chứ không phải lãi ưu đãi. Hỏi rõ biên độ và lãi suất cơ sở được ghi trong hợp đồng, đồng thời kiểm tra phí trả nợ trước hạn phòng khi muốn tất toán sớm hoặc đảo nợ sang ngân hàng khác.